Rembourser votre crédit hypothécaire au plus vite. Une bonne idée?

Un emprunt allégé ou une maison remboursée : voilà qui peut paraître séduisant. Mais est-il bien avisé de rembourser plus rapidement votre emprunt hypothécaire lorsque l’occasion se présente ? Renseignez-vous bien avant de vous laisser séduire. Pascal Paepen énumère les avantages et inconvénients d’un remboursement anticipé.
  • 29 août 2018
Pascal Paepen

Pascal Paepen

Expert boursier et professeur

Le Belge épargne

Nous épargnons assez bien et empruntons plutôt peu. Le total de l’argent placé sur des carnets d’épargne en Belgique affichait le montant record de 265,8 milliards d’euros fin juin. Soit une moyenne de 23 589 euros par Belge. Nous achetons peu à crédit. À la fin de l’an dernier, le Belge lambda comptabilisait en moyenne à peine 792 euros en crédit à la consommation. Et lorsque nous empruntons, c’est surtout en vue de construire ou d’acquérir un logement. Mais seuls 3 de nos compatriotes sur 4 sont propriétaires de leur habitation et le crédit contracté à cet effet représente un montant moyen de 13 400 euros par Belge.

L’épargne et l’emprunt sont basés sur des facteurs culturels. Dans d’autres pays, les consommateurs rechignent moins à acheter à crédit. Nous nous efforçons d’emprunter le moins possible et si nous empruntons malgré tout, nous préférons rembourser le moins possible. C’est la raison pour laquelle de nombreuses personnes se demandent s’il est intéressant de rembourser anticipativement leur emprunt hypothécaire, ou une partie de celui-ci, avec le liquide qui se trouve sur leur compte d’épargne. C’est toutefois une stratégie peu, voire pas lucrative. Nous avons énuméré pour vous ses avantages et inconvénients.

1er avantage: vous payez moins d’intérêts

Sur un compte d’épargne, vous bénéficiez par exemple d’un rendement de 0,30 % (0,15 % + 0,15 %). L’intérêt sur un emprunt hypothécaire est généralement bien plus élevé. En remboursant anticipativement un crédit pour lequel vous payer 2,00 % d’intérêt par exemple, vous pourrez économiser 1,70 % (2,00 % - 0,30 %).

2e avantage: la tranquillité d’esprit

Ceux qui préfèrent éviter les crédits se réjouiront de ne pas avoir de dettes ou d’en avoir le moins possible.

3e avantage : des mensualités de remboursement allégées

Votre carnet d’épargne vous suggère de rembourser anticipativement une partie de votre dette hypothécaire ? Vous allégerez du même coup vos remboursements mensuels.

1er inconvénient : une réserve financière moindre

Veillez toujours à disposer sur votre compte d’épargne d’une réserve financière suffisante en cas de dépenses imprévues. Les spécialistes conseillent un montant en liquide équivalant à au moins trois mois de salaire, voire un peu plus. C’est votre réserve de liquidités.

2e inconvénient: les frais

Si certains contrats stipulent que vous pouvez rembourser anticipativement et à échéances déterminées une partie de votre crédit hypothécaire, la plupart du temps la banque pénalisera un remboursement anticipé imprévu en vous imposant une indemnité de remploi. Celle-ci s’élève à maximum 3 mois d’intérêts sur le montant que vous remboursez anticipativement. La plupart des banques imputent ce montant maximal. Si vous remboursez anticipativement 50 000 euros d’un emprunt hypothécaire avec un intérêt de 2,00 %, il vous en coûtera donc 250 euros (50 000 euros x 2 % x 3/12).

3e inconvénient : perte de l’avantage fiscal

Si vous avez contracté un emprunt hypothécaire pour le financement de votre habitation propre et unique, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt : le fameux bonus logement. Pour les crédits hypothécaires conclus avant le 1er janvier 2015, le montant sur lequel la réduction fiscale est calculée s’élève à 2 280 euros par contribuable +760 euros pour les 10 premières années si le bien reste l’habitation unique + 80 euros à partir du 3e enfant à charge à la conclusion de l’emprunt. La réduction d’impôt sur ce montant s’élève à 30 % à 50 %, selon le pourcentage d’imposition le plus élevé que vous payez sur vos revenus. Supposons que vous et votre conjoint(e) avez contracté un crédit hypothécaire il y a 5 ans et que vous payez chacun jusqu’à 40 % d’impôts sur les revenus, vous recevrez un cadeau fiscal de 2 432 euros ((2x 2 280 euros + 2x 760 euro = 6 080) *40 %.).

Si vos remboursements ne se montent pas à 6 080 euros par an, vous ne pourrez en revanche pas profiter de la totalité de l’avantage fiscal. Pour les emprunts contractés après le 1er janvier 2015, la réduction d’impôt équivaut à 40 % (1 520 euros + 760 euros). Le fisc n’est pas souvent généreux. Essayez dès lors de profiter au maximum de l’avantage en évitant de faire passer les remboursements annuels et intérêts de l’emprunt hypothécaire sous les montants entrant en considération pour le calcul de la réduction d’impôt.

Vous pouvez néanmoins combler la perte de l’avantage fiscal liée au bonus logement en constituant une épargne à long terme. Vous devrez par contre être disposé(e) à souscrire une assurance d’investissement effective.

En résumé

Si vous souhaitez rembourser anticipativement une partie de votre crédit hypothécaire, mieux vaut peser le pour et le contre. Gardez toujours à l’esprit que l’emprunt hypothécaire est une forme de crédit relativement bon marché. Le rembourser dans l’immédiat pour contracter un crédit à la consommation onéreux après un certain temps ne serait pas raisonnable. Contrairement à ce que l’on pense, un remboursement anticipé ne constitue plus toujours la meilleure solution!

Votre avis nous intéresse

Veuillez intoduire vos initiales.

Veuillez rédiger un commentaire.

Commentaires

Autre inconvénient : en cas de décès du débiteur alors qu'une assurance solde restant dû a été contractée, le remboursement anticipé ne réduit-il pas le montant remboursé par la compagnie d'assurance ?

S.S. 30 août 2018

C'est effectivement le cas. En cas de décès et de couverture intégrale par le biais d'une assurance solde restant dû, les remboursements cessent et en conséquence l'avantage fiscal.

Rabobank.be 12 septembre 2018

Très bon article

D.B. 31 août 2018

Bonjour, après avoir lu votre article sur le prêt hypothécaire, est-il plus intéressant d'emprunter pour financer le crédit hypothecaire ou de faire un emprunt pour les frais de la rénovation de ce bien ?

A.D.E. 02 septembre 2018

Un prêt hypothécaire peut être contracté à la fois pour acheter et pour conserver un bien immobilier. Les travaux de rénovation peuvent donc être pris en compte. Une hypothèque est toujours établie pour 30 ans. Donc, si vous avez acheté un bien immobilier il y a 20 ans et avez contracté un emprunt hypothécaire que vous avez déjà remboursé, vous pouvez emprunter de l'argent sur la base de la même hypothèque. Malheureusement, cela n'est possible que dans la même banque où vous avez déjà contracté le prêt hypothécaire en question.

Rabobank.be 12 septembre 2018
Nous sommes là pour vous.
Tous les jours de 8h30 à 19h00
Vendredi jusqu'à 18h30
employé 1 employé 2
Veuillez introduire uniquement des chiffres svp erreur Merci. Nous vous contactons aussi vite que possible.
et on vous rappelera!